Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte, et ce, indépendamment de ses modalités de paiement.
La valeur du mobilier n’est pas prise en compte pour la détermination de la plus-value immobilière imposable à la condition que l’existence et la valeur vénale de ces biens au jour de la cession soient justifiées (production de facture, inventaire de commissaires-priseurs, etc.).
Le prix de cession est augmenté notamment des charges augmentatives du prix.
Il est diminué de la TVA acquittée par le vendeur à l’occasion de la cession ainsi que des frais énumérés par l’article 41 duovicies H annexe III au CGI. Cette liste est limitative.
Textes : CGI, art. 150 VA ; BOI-RFPI-PVI-20-10-10.
- Prix de cession et cession « acte en main » – Réponse Jean-Pierre SOISSON, JOAN 25 octobre 2005, n°62553.
Il a été posé au ministre la question suivante :
“M. Jean-Pierre Soisson appelle l’attention de M. le ministre de l’économie, des finances et de l’industrie sur les dispositions, d’une part, du décret n° 2003-1384 du 31 décembre 2003 pris pour l’application des articles 150 U à 150 VH et 244 bis A du code général des impôts et relatif aux plus-values réalisées par les particuliers et modifiant l’annexe II au code général des impôts et, d’autre part, du décret n° 2003-1386 du 31 décembre 2003 pris pour l’application des articles 150 VA, 150 VB et 150 VG du code général des impôts et relatif aux frais à prendre en compte pour la détermination des plus-values réalisées par les particuliers et aux mentions à porter sur l’extrait d’acte et modifiant l’annexe III de ce code. Ces dispositions énumèrent limitativement, pour le calcul des plus-values réalisées par les particuliers lors de la cession d’un bien immobilier, les frais déductibles du prix de cession. Elles ne prévoient pas que, dans le cas d’une cession dite « acte en main », les droits d’enregistrement et honoraires du notaire, supportés par le vendeur, puissent être déduits. Il s’étonne que ces frais soient, ainsi, regardés comme constitutifs d’une plus-value dont le vendeur est bénéficiaire, alors même que, par construction, ils sont en réalité versés au Trésor public et au rédacteur de l’acte notarié. Il souhaiterait savoir dans quelle mesure une évolution de ces dispositions réglementaires pourrait être envisagée, dans le sens d’une plus grande équité”.
Lequel a répondu :
“Aux termes du I de l’article 150 VA du code général des impôts, le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte. Lorsque la vente est consentie « contrat en mains », c’est-à-dire lorsque le vendeur se charge de tous les frais qu’entraîne la transmission de l’immeuble vendu, le premier terme de la différence, retenu pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, s’entend nécessairement du prix réel, c’est-à-dire du montant « contrat en mains » mentionné dans l’acte sous déduction des droits de mutation à titre onéreux et des frais de notaire mis à la charge du vendeur. Autrement dit, il n’y a pas lieu de prendre en considération ces droits et honoraires, dès lors qu’ils ne sont pas compris dans le montant à retenir pour le calcul de la plus-value. Par ailleurs, l’acquéreur du bien « contrat en mains » ne pourra, lors d’une vente ultérieure, retenir, en majoration du prix d’acquisition, les droits et honoraires supportés par le vendeur, dès lors qu’il ne les a pas effectivement supportés”.
- Prix de cession – Frais admis en diminution du prix de cession
CAA Lyon 28 avril 2016, n°14LY01735.
L’article 150 VA du même code dispose : “ I. – Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte. (…) III. – Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur à l’occasion de cette cession. “ ;
L’ article 41 duovicies H de l’annexe III audit code précise : “ Pour l’application du III de l’article 150 VA du code général des impôts, les frais supportés par le vendeur à l’occasion de la cession ne peuvent être admis en diminution du prix de cession que si leur montant est justifié.
Ils s’entendent exclusivement :
1° Des frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire ;
2° Des frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la législation en vigueur au jour de la cession ;
3° Des indemnités d’éviction versées au preneur par le propriétaire qui vend le bien loué libre d’occupation ;
4° Des honoraires versés à un architecte à raison de travaux permettant d’obtenir un accord préalable à un permis de construire ;
5° Des frais exposés par le vendeur d’un immeuble en vue d’obtenir d’un créancier la mainlevée de l’hypothèque grevant cet immeuble. “
Sur ce fondement, la Cour refus de prendre en compte, en diminution du prix de cession, d’une part, le montant des travaux de dépollution du terrain qui auraient dû être réalisés avant cession du terrain et auxquels elle a été condamnée par jugement du tribunal de grande instance de Lyon du 9 septembre 2010, d’autre part, les frais irrépétibles d’un montant de 1 500 euros auxquels elle a été condamnée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et enfin, des frais d’avocat d’un montant de 2 752,46 euros acquittés dans le cadre de cette procédure.
En effet, de tels frais ne relèvent d’aucun de ceux supportés par le vendeur, limitativement énumérés à l’article 41 duovicies H de l’annexe III au code général des impôts, susceptibles d’être déduits du prix de cession. La circonstance que la société requérante ait, en vertu du jugement du tribunal de grande instance en date du 9 septembre 2010, versé à la SCI Les Diamantines, acquéreur de l’immeuble, une somme de 80 765,88 euros, destinée à couvrir le montant des travaux de dépollution du terrain engagés par cette société, et qu’elle a supporté divers frais du fait d’une procédure engagée par l’acquéreur du terrain demeure ainsi sans incidence sur la détermination du prix de cession à prendre en compte au regard des dispositions précitées.
Note : cette solution est justifiée. Il ne suffit pas que le cédant ait supporté des frais pour pouvoir les prendre en compte au titre de la détermination de la plus-value imposable. Les frais venant en diminution du prix de cession sont limitativement énumérés par le texte.
S’agissant des travaux de dépollution ; les travaux ne peuvent jamais venir en diminution du prix de cession mais, le cas échéant, en majoration du prix d’acquisition dès lors que toutes les conditions sont par ailleurs vérifiées.
- Prix de cession et travaux.
CAA Lyon 28 avril 2016, n°14LY01735.
Les travaux réalisés sur un immeuble ne peuvent venir qu’en majoration du prix d’acquisition. Ils ne viennent jamais en diminution du prix de cession.
Les travaux ne peuvent pas être admis en déduction du prix de cession : les frais retenus en diminution du prix de cession sont limitativement énumérés par l’article 41 duovicies H annexe III au CGI.
“Considérant qu’il est constant que le prix de cession de l’immeuble appartenant à la SCI du Moulin a été fixé à 788 963,21 euros dans l’acte authentique du 9 août 2006 ; que la société requérante soutient que ce prix doit être diminué, d’une part, du montant des travaux de dépollution du terrain qui auraient dû être réalisés avant cession du terrain et auxquels elle a été condamnée par jugement du tribunal de grande instance de Lyon du 9 septembre 2010, d’autre part, des frais irrépétibles d’un montant de 1 500 euros auxquels elle a été condamnée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et enfin, des frais d’avocat d’un montant de 2 752,46 euros acquittés dans le cadre de cette procédure ; que, toutefois, de tels frais ne relèvent d’aucun de ceux supportés par le vendeur, limitativement énumérés à l’article 41 duovicies H de l’annexe III au code général des impôts, susceptibles d’être déduits du prix de cession ; que la circonstance que la société requérante ait, en vertu du jugement du tribunal de grande instance en date du 9 septembre 2010, versé à la SCI Les Diamantines, acquéreur de l’immeuble, une somme de 80 765,88 euros, destinée à couvrir le montant des travaux de dépollution du terrain engagés par cette société, et qu’elle a supporté divers frais du fait d’une procédure engagée par l’acquéreur du terrain demeure ainsi sans incidence sur la détermination du prix de cession à prendre en compte au regard des dispositions précitées”.