LES PRINCIPES APPLICABLES
Le prix d’acquisition est défini à l’article 150 VB-I du CGI.
En cas d’acquisition à titre onéreux, il s’agit du prix effectivement acquitté par le cédant.
En cas d’acquisition à titre gratuit, il s’agit de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit.
En cas de construction sur un terrain, il est constitué par le prix d’acquisition du terrain d’une part, et le coût des travaux d’autre part.
Le prix d’acquisition peut être majoré des frais liés à l’acquisition et des travaux.
Texte : CGI, art. 150 VB-I ; BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10
- Cession d’une fraction du bien acquis – Détermination du prix d’acquisition (CGI, art. 74 SD annexe II).
CAA Lyon 5 janvier 2023, n° 22LY01223.
Un contribuable acquiert un terrain de 2.6 ha et un immeuble bâti par un même acte pour un prix de 635.000 euros et revend 8.500 m² en estimant le prix d’acquisition à 435.000 €. Il déclare une PV de 72.375 euros.
Le prix d’acquisition des différents biens n’était pas ventilé dans l’acte.
L’administration corrige le prix d’acquisition et estime que la PV réalisée s’élève à 392.725 €.
Elle retient la valeur retenue par le Notaire pour purge le droit de préemption urbain et pour établir la DIA, et procède à des comparaisons avec des biens similaires pour estimer le prix d’acquisition à 137.000 euros.
Le juge confirme la position de l’administration fiscale ainsi que l’application de la pénalité pour manquement délibéré de 40 %.
Cf. Dans le même sens sur la détermination du prix d’acquisition CAA Lyon 11 mai 2023, n°21LY03887
- Comment déterminer le prix d’acquisition du bien cédé lorsque ce bien a fait l’objet d’une acquisition portant sur plusieurs immeubles ?
CAA Toulouse 9 juin 2022, n°20TL04068
L’article 74 SD annexe II au CGI prévoit que “lorsque la cession porte sur une partie seulement d’un bien, le prix d’acquisition à retenir pour la détermination de la plus-value imposable est celui de cette seule partie”.
Il convient de retenir les charges et indemnités augmentatives du prix et les frais d’acquisition dans la même proportion que le prix d’acquisition lui-même (CGI, art. 74 SF ann. II).
Le Conseil d’Etat le 9 février 2001, n° 187015, a jugé que la méthode consistant à déterminer le prix d’achat de chaque appartement revendu dans un immeuble acquis en bloc à partir des millièmes de copropriété correspondant aux lots cédés doit être admise, dès lors que le contribuable ne propose aucune autre méthode permettant d’apprécier avec une plus grande précision le prix d’achat des appartements en cause.
Dans l’affaire soumise aux juges toulousains, l’acquisition portait sur un garage et deux appartements, l’un d’une superficie de 37m², l’autre d’une superficie de 110m².
Dans l’acte d’acquisition une ventilation avait été faite ainsi ;
– 9.000 € pour le garage,
– 120.000 € pour le 1er appartement de 37 m² et
– 155.000 euros pour le 2ème appartement de 110 m².
L’appartement de 37m² est cédé 7 mois plus tard au prix de 130.400 €.
L’administration fiscale redresse le montant de la plus-value estimant que le prix d’acquisition est sous-évalué.
La Cour administrative d’appel valide la méthode retenue par l’administration fiscale.
En effet, le juge considère que l’administration qui évalue le garage à 9.000 € par comparaison avec des ventes de biens similaires et ventile le reliquat du prix entre les deux appartements au prorata des superficies.
Ainsi le prix d’acquisition n’est plus de 120.000 € ; il est ramené à 66.970 € !
Compte tenu de la nature de biens différents, l’administration peut valablement retenir des méthodes d’évaluation distinctes.
Les juges estiment en outre que la répartition du prix mentionnée dans l’acte d’acquisition résulte d’une convention entre le vendeur et l’acquéreur et ne peut être regardée comme un prix d’acquisition au sens de l’article 150 VB du CGI.
- Cession d’un partie du terrain – Détermination du prix d’acquisition
Le 12 mai 1987, la société civile immobilière (SCI) FAF a acquis un terrain constructible d’une superficie de 2 162 m² pour le prix de 670 000 F, situé à Aix-en-Provence. le 21 novembre 1997, la société a cédé à la SCI Mont Justin pour un montant de 1 950 000 F, une maison avec jardin édifiée sur une parcelle de 1 586 m² détachée du terrain acquis en 1987. L’administration fiscale a contesté le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value.
Le juge considère que lorsque la cession porte sur une partie seulement d’un bien, le prix d’acquisition à retenir pour la détermination de la plus-value est celui de cette seule partie” et qu’en ce cas, il résulte de l’article 74 J de la même annexe que “ les frais d’acquisition sont retenus pour la détermination de la plus-value imposable dans la même proportion que le prix d’acquisition lui-même”. Pour l’application de ces dispositions au calcul du prix d’acquisition, il n’y a pas lieu de tenir compte de circonstances postérieures à la date de cette acquisition et ayant influé sur la valeur de tout ou partie du bien objet de l’acquisition.
Or, le juge relève que, pour déterminer le prix d’acquisition de la partie du terrain acquis en 1987 revendue par la SCI FAF en 1997, la cour s’est fondée sur ce que, postérieurement à cette acquisition, les droits à construire attachés à l’ensemble du terrain avaient été totalement absorbés par les constructions édifiées sur la partie revendue et a, par suite, minoré la part du prix d’acquisition correspondant à la partie du terrain non revendue afin de tenir compte de son caractère inconstructible et déduit ce montant ainsi minoré du prix acquitté par la société pour l’ensemble du terrain. En se fondant ainsi sur des circonstances postérieures à la date d’acquisition du terrain, la cour a entaché son arrêt d’erreur de droit ; que le ministre est fondé à en demander l’annulation dans cette mesure.
Note : l’article applicable depuis la réforme du 1er janvier 2004 est l’article 74 SD annexe II. Bien que rendue en application des anciens textes, cette position reste d’actualité.
- Prix d’acquisition – Valeur vénale – Redressement de l’administration fiscale
CE 27 novembre 2019, n°418379.
Le 1er février 2019, Mme A fait donation de la nue-propriété de sa part indivise à ses trois fils, pour une valeur déclarée de 880 000 euros.
Le 20 novembre 2010, la propriété a été vendue pour un montant total de 22 003 000 euros.
Deux ans après la cession de la villa » Rêve d’Azur « , l’administration a procédé, pour l’imposition aux droits de mutation de la donation-partage dont avait bénéficié M. A…, à un rehaussement de la valeur d’acquisition du bien par une proposition de rectification du 28 juin 2012.
La valeur de la nue-propriété initialement déclarée à 880 000 euros a été portée à 4 268 297 euros par l’administration fiscale.
Question posée : la plus-value pouvait-elle être calculée en retenant la valeur redressée comme étant le prix d’acquisition ?
Le Conseil d’Etat considère que la cour administrative d’appel de Marseille aurait dû, pour calculer le montant de la plus-value litigieuse, en premier lieu, rechercher si la rectification de la valeur vénale d’acquisition de la villa en cause opérée par l’administration fiscale pour l’établissement des droits de mutation était devenue définitive puis, dans l’affirmative, en second lieu, prendre en compte la valeur du bien ainsi rectifiée. En refusant de tenir compte de la valeur rectifiée au motif qu’elle procédait d’un événement postérieur au fait générateur de la plus-value que constitue le transfert de la propriété du bien immobilier, réalisé à la date de sa cession, la cour administrative d’appel a entaché son arrêt d’erreur de droit.
Note : Lorsque le bien cédé a été acquis à titre gratuit, le prix d’acquisition correspond à la valeur vénale ayant servi d’assiette pour la liquidation des droits de mutation. Il en résulte que si cette valeur a été redressée par l’administration fiscale, elle sera prise en compte pour la détermination de la plus-value et ce, même si le redressement est notifié après le fait générateur de la plus-value c’est à dire la vente du bien.
- Construction sur un terrain – Détermination du prix d’acquisition
CAA Versailles 22 avril 2020, n°18VA02040.
La question portait sur le point de savoir si le contribuable avait réalisé des travaux sur un immeuble bâti (auquel cas les travaux viennent en majoration du prix d’acquisition et ne peuvent être prises en compte que des factures d’entreprises) ou s’il s’agissait de la construction d’un immeuble sur un terrain nu (il s’agit alors de déterminer le prix d’acquisition. Les factures de matériaux, taxes d’urbanisme notamment peuvent alors être prises en comptes).
“M. A… soutient que les travaux accomplis pour le compte de la SCI Hanna sur l’immeuble situé au 38, avenue Émile Zola à Romainville durant la détention de ce bien par cette SCI n’auraient pas le caractère de travaux exposés après l’acquisition de l’immeuble dès lors qu’il aurait été procédé à la destruction de l’ancien immeuble édifié sur cette parcelle, puis à l’édification d’une nouvelle construction, et, partant, que l’administration fiscale ne pouvait lui opposer la règle ci-dessus rappelée résultant de l’article 150 VB du code général des impôts pour remettre en cause la majoration du prix d’acquisition de cet immeuble.
5. Il résulte toutefois de l’instruction que la demande de permis de construire déposée pour le compte de la SCI Hanna en 2006 fait mention, non d’une construction neuve, mais d’une extension ou surélévation d’un bâtiment existant. L’arrêté du maire de Romainville du 18 mai 2006 portant délivrance de ce permis, ainsi que l’attestation de non contestation des travaux comportent eux aussi une mention analogue » extension – surélévation » et ne font état d’aucune construction nouvelle. Par ailleurs, ni la facture de mise à disposition d’une benne à gravats à la SCI Dan, société distincte de la SCI Hanna, ni les plans et photographies présentés comme étant ceux de l’ancien immeuble et du nouvel immeuble, ne sont de nature à établir qu’il aurait été procédé à la destruction d’un immeuble puis à l’édification d’un nouvel immeuble. L’attestation émise par le directeur de la société Lejeune père et fils onze ans après l’accomplissement des travaux de destruction prétendument accomplis par cette société ne présente pas, à elle seule et au regard des éléments précis et circonstanciés ci-dessus analysés, un caractère suffisamment probant pour remettre en cause la nature des travaux accomplis. Ainsi, ces travaux doivent être analysés comme ayant été réalisés après l’acquisition du bien au sens des dispositions précitées du 4° du II de l’article 150 VB du code général des impôts. C’est, dès lors, à bon droit que l’administration fiscale s’est fondée sur la circonstance que ces travaux n’avaient pas été accomplis par une entreprise pour remettre en cause la majoration, par les frais de matériaux directement supportés par la SCI Hanna, du prix d’acquisition de ce bien. Le moyen tiré de la violation de la loi fiscale doit, par suite, être écarté”.