Plus-value immobilière
Les plus-values réalisées par les particuliers ou les sociétés qui relèvent des articles 8 à 8 ter du code général des impôts (CGI), lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont imposables au titres des plus-values immobilières dans les conditions prévues à l’article 150 U du CGI.
Cette plus-value est susceptible de bénéficier d’exonérations outre l’abattement pour durée de détention.
La plus-value taxable correspond à la différence entre le prix de cession corrigé diminué du prix d’acquisition lui-même majoré des frais liés à l’acquisition et des travaux à certaines conditions prévues par les textes.
La plus-value est en principe calculée, déclarée et payée par le Notaire lors de la présentation de l’acte à la formalité.
Champ d’application.
Le régime des plus-values immobilières privées s’applique aux plus-values réalisées à titre occasionnel lors de la cession d’immeubles ou de droits relatifs à un immeuble par des personnes physiques ou par des sociétés qui relèvent de l’article 8 du CGI à l’article 8 ter du CGI.
- Personnes imposables :
Les plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles ou de droits relatifs à un immeuble relèvent du régime d’imposition des plus-values des particuliers prévu à l’article 150 U du CGI lorsqu’elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques ou par des sociétés qui relèvent de l’article 8 du CGI à l’article 8 ter du CGI.
- Biens imposables :
Tous les immeubles, qu’ils soient bâtis ou non bâtis ou les droits relatifs à ces immeubles (usufruit, nue-propriété, servitudes, etc.) constituent des biens imposables.
- Opérations taxables :
Seules sont imposables les plus-values réalisées lors d’une cession à titre onéreux.
Il n’y a jamais de plus-value taxable lors d’une transmission à titre gratuit.
Un cas particulier concerne les opérations dites intercalaires, telles que les partages, les apports de biens à la communauté, les changements de régime matrimonial…
Exonérations.
L’article 150 U du code général des impôts prévoit plusieurs cas d’exonération des plus-values de cession de biens ou droits immobiliers. Par ailleurs, par l’effet de l’abattement pour durée de détention prévu à l’article 150 VC du CGI, ces mêmes plus-values bénéficient d’une exonération au bout d’un certain nombre d’années de détention.
– Exonération en faveur de la résidence principale,
– Exonération en faveur des personnes qui résident dans un établissement social, médico-social, d’accueil de personnes âgées ou adultes handicapés,
– Exonération de la première cession d’un logement autre que la résidence principale sous condition de remploi dans un délai de 24 mois à compter de la cession,
– Exonération en faveur de la cession d’un droit de surélévation,
– Exonération par un non-résident d’un logement situé en France,
– Exonérations des cessions réalisées dans le cadre d’une expropriation ou de certaines opérations de remembrement,
– Exonérations des cessions réalisées pour un prix inférieur ou égal à 15.000 euros.<br>- Exonérations liées à la durée de détention,
– Exonérations liées à la qualité du cédant (titulaires de pensions de vieillesse ou de carte d’invalidité),
– Exonérations liées à certains partages,
– Exonérations des cessions réalisées dans le cadre du logement social.
Calcul.
La plus ou moins-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.
Le prix de cession a retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte : il est majoré de certaines charges et indemnités et réduit du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur à l’occasion de la cession.
Le prix d’acquisition à retenir est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte. En cas d’acquisition à titre gratuit, le prix d’acquisition s’entend de la valeur vénale au jour du transfert diminuée, le cas échéant, de l’abattement prévu à l’article 764 bis du CGI.
Le prix d’acquisition peut être majoré des frais liés à l’acquisition et des dépenses de travaux.
Il est minoré des amortissements admis en déduction en cas de cession d’un local d’habitation ayant fait ou faisant l’objet d’une location meublée relevant des
bénéfices industriels et commerciaux selon le régime réel.
La plus-value nette imposable est déterminée :
– après prise en compte d’un abattement pour durée de détention appliqué sur la plus-value brute ;
– sous réserve d’exceptions, sans prise en compte des moins-values ;
– après application le cas échéant d’un abattement exceptionnel, sous conditions tenant, notamment, à la date de la cession, à la zone géographique où sont situés les biens cédés et aux engagements du cessionnaire.
Obligations déclaratives et paiement.
Le Notaire est chargé de calculer la plus-value et de payer l’impôt lorsqu’il présente l’acte à la formalité. Aucun régime de différé de paiement n’est prévu.
Toutefois, deux exceptions au principe de déclaration et de paiement au service de la publicité foncière sont prévues lorsque le transfert de propriété est constaté par un acte notarié.
En effet, le notaire ne dispose pas toujours des fonds nécessaires pour acquitter l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value dû par le vendeur, soit parce que l’acquéreur est tenu de désintéresser les créanciers du vendeur, soit parce que la collectivité publique qui acquiert le bien n’a pas encore versé le prix.