PRINCIPES APPLICABLES
Le prix d’acquisition peut être majoré des frais liés à l’acquisition et des travaux.
S’agissant des travaux réalisés sur un immeuble, ils peuvent être pris en compte ;
- soit au titre du prix d’acquisition, lorsqu’il s’agit de travaux réalisés sur un terrain nu,
- soit en majoration du prix lorsqu’il s’agit de travaux réalisés sur un immeuble bâti.
Dans cette hypothèse les travaux sont retenus pour leur montant réel ou pour un montant forfaitaire fixé à 15% du prix d’acquisition.
Lorsqu’elles sont retenue pour leur montant réel, seules les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement, amélioration réalisées par une entreprise peuvent être prises en compte.
Ces dépenses doivent être justifiées et supportées par le contribuable.
S’agissant des frais liés l’acquisition ;
- ils sont retenus pour leur montant réel lorsque le bien a été acquis à titre gratuit. Il s’agit des droits de mutation à titre gratuit, des frais d‘acte et de déclaration afférents au bien cédé, le cas échéant frais de timbre et de publicité foncière.
- ils sont retenus pour leur montant réel lorsque le bien a été acquis à titre onéreux ou pour un montant forfaitaire de 7,5% du prix d’acquisition (pour les ventes d’immeubles uniquement). Les frais réels pris en compte sont les frais et coût du contrat tels que prévus à l’article 1699 du Code civil et les droits d’enregistrement, la TVA effectivement supportés par le contribuable.
CGI : Art. 150 VB, II 4° et 5° ; art. 41 duovicies I ann. III.
Plus-value et majoration du prix pour travaux. Nature des travaux.
BOFiP : BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20
Le contentieux portait sur le calcul de la plus-value réalisée et plus précisément sur les travaux pouvant être pris en compte au titre de ce calcul.
1 – S’agissant de la facture n° 20160492 du 6 décembre 2016 d’un montant de 59 706,12 euros TTC, l’administration a uniquement admis, en majoration du prix d’acquisition, les montants de 16 227,93 euros TTC et de 8 504,46 euros TTC correspondant, respectivement, au coût d’isolation de la toiture et à celui de la toiture de l’agrandissement. Toutefois, il résulte de l’instruction que le surplus du montant de cette facture correspond au remplacement total et à la modification de toiture ainsi que de la couverture du bâtiment existant. Dès lors, ces travaux constituent des travaux de reconstruction, lesquels, au demeurant, sont indissociables des travaux de construction de l’agrandissement, l’ensemble ayant d’ailleurs fait l’objet d’une déclaration de travaux et d’une décision de non-opposition à leur réalisation du maire de Compiègne en date du 14 janvier 2016. M. A… est donc fondé à demander que le surplus du montant de cette facture, représentant une somme de 34 973,73 euros, soit admis en majoration du prix d’acquisition de l’immeuble.
Comparer Rep. Bassot, JOAN 28 novembre 2008, n°27539 : “À cet égard, et conformément à une jurisprudence constante du Conseil d’État, les travaux de réfection de la toiture, qui ont pour seul effet de remettre l’immeuble en état, présentent le caractère de travaux de réparation et d’entretien. Par suite, ils ne sont pas pris en compte, pour majorer le prix d’acquisition de l’immeuble concerné, pour le calcul de la plus-value imposable. Il n’est fait exception à ces principes que pour les travaux d’entretien, de réparation et de grosses réparations qui sont consécutifs à des travaux de construction, reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration dont ils sont indissociables. Dans cette situation, les travaux de l’espèce, le cas échéant de réfection de toiture, sont pris en compte dans le prix d’acquisition de l’immeuble concerné pour le calcul de la plus-value de cession imposable, au même titre que les travaux de construction, reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration auxquels ils se rapportent”.
2 – Il n’est pas démontré que les dépenses faisant l’objet de la facture n° 20170124 du 2 mars 2017, d’un montant de 8 611,68 euros TTC, relative à des travaux d’installation de canalisations de gaz, d’un conduit de cheminée et de tuyaux de distribution d’eau froide et d’eau chaude, ainsi que celles faisant l’objet de la facture n° 224 du 15 septembre 2016, d’un montant de 1 040 euros TTC, relative à la pose d’agglomérés et au collage de lambourdes, ont été réalisés dans le cadre des travaux d’agrandissement de l’immeuble.
3 – Une première facture n° 1615 du 14 juin 2016, d’un montant de 2 200 euros TTC relative au nettoyage des pierres et jointoiement de la façade existante, ce qui constitue des travaux de rénovation ne peut être pris en compte en majoration du prix d’acquisition de l’immeuble. En revanche, une seconde facture n° 1640 du 23 décembre 2016, d’un montant de 10 000 euros TTC, émanant de la même société, porte sur la fourniture et la pose de moellons en placage, d’encadrements en pierre pour les ouvertures et le jointoiement et le raccordement de l’ensemble. Ainsi que le soutient M. A…, la réalisation de ces travaux sur l’extension de l’habitation est prescrite par la décision de non-opposition du maire de Compiègne en date du 14 janvier 2016. La dépense afférente est donc relative à des travaux de construction au sens du II de l’article 150 VB du code général des impôts. Dès lors, M. A… est fondé à demander que la somme de 10 000 euros soit admise en majoration du prix d’acquisition de l’immeuble.
4 – M. A… soutient que la facture n° 150842 du 16 octobre 2015, d’un montant de 6 050 euros, relative à l’enlèvement des meubles de salle-de-bains, à la dépose des plafonds et de la cheminée, à la démolition des murs et de diverses cloisons, à l’enlèvement de la chaudière et de la cuve à fioul et au terrassement du rez-de-chaussée à une profondeur de 25 centimètres, ainsi que la facture n° F1502474 du 9 octobre 2015, d’un montant de 385 euros, relative à la vidange de la cuve à fioul, doivent être prises en compte dès lors qu’elles se rattachent à une opération globale de travaux. Toutefois, les travaux en question portent uniquement sur la dépose et la démolition d’équipements de l’habitation existante, sans qu’il résulte de l’instruction que M. A… aurait réalisé les travaux de reconstruction correspondants. Dès lors, les travaux en cause ne peuvent être qualifiés de travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration au sens du II de l’article 150 VB du code général des impôts.
5 – S’agissant de la facture n° 161228553 du 23 décembre 2016, d’un montant de 10 479,34 euros TTC, l’administration a uniquement admis en majoration du prix d’acquisition de l’immeuble la somme 620 euros TTC correspondant au coût d’installation d’une antenne. Toutefois, dès lors que les travaux de passage de gaines et d’installations électriques constituent des travaux d’amélioration de l’habitation existante, et sont indissociables des travaux de construction de l’extension, le surplus du montant de cette facture, soit la somme de 9 859,34 euros, doit être pris en compte en majoration du prix d’acquisition de l’immeuble.
Sur la majoration de 40% pour manquement délibéré : “Pour justifier du bien-fondé de l’application aux droits restant en litige de la majoration de 40 %, pour manquement délibéré, prévue au a. de l’article 1729 du code général des impôts, le ministre fait valoir que M. A…, étant un professionnel de l’immobilier qui avait déjà réalisé plusieurs opérations de vente d’immeubles à l’occasion desquelles il avait été fait application des dispositions des articles 150 V et 150 VB du code général des impôts, ne pouvait ignorer les règles applicables à ce titre. Toutefois, dans les circonstances de l’espèce, eu égard à la nature des travaux en cause, cette seule circonstance n’est pas suffisante pour que l’administration soit regardée comme apportant la preuve, qui lui incombe, de l’intention délibérée de M. A… d’éluder le paiement de l’impôt dû. M. A… est donc fondé à demander la décharge des pénalités, pour manquement délibéré, demeurant à sa charge”.
- Majoration du prix d’acquisition pour travaux
Nature des travaux – CAA Douai 26 janvier 2023, n°21DA02651
Les dépenses suivantes ont été regardées comme étant des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration au sens et pour l’application du 4° du II de l’article 150 VB du code général des impôts : travaux de mise en œuvre d’un réseau d’assainissement séparatif eaux pluviales/eaux vannes pour un montant de 3 905,50 euros TTC, travaux de rénovation d’une maison, divisés en huit phases, qui ont concerné les murs porteurs et ont porté sur la démolition de toutes les menuiseries intérieures et extérieures. Une nouvelle chape a été posée, des murs ont été élevés, l’étanchéité de la couverture de la véranda a été reprise, les plateries et les peintures intérieures ont été refaites de même que l’électricité et la plomberie, un chauffage central complet a été installé et de nouvelles menuiseries intérieures et extérieures ont été posées.
La circonstance que ces paiements sont intervenus après la cession du bien-immobilier est sans incidence dès lors que le 4° du II de l’article 150 VB du code général des impôts n’exige pas un paiement des dépenses antérieur à la cession de l’immeuble (les chèques avaient été débités deux mois après la vente).
- Majoration du prix d’acquisition – Facture d’architecte – Refus
TA Marseille 7 février 2023, n°2105082
Le juge a refusé la prise en compte au titre de la majoration du prix d’acquisition « la somme de 1 500 euros correspondant à une facture émise par la SARL Batim Soft Architecture pour l’obtention et la régularisation de permis de construire. Cette somme ne correspond donc pas à des » dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration » au sens de l’article 150 VB du code général des impôts. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à demander de déduire la somme de 1 500 euros de la plus-value réalisée le 23 décembre 2014 ».
Le juge avait déjà considéré dans un arrêt de 2012 “que le coût des travaux de délimitation par un géomètre n’est pas au nombre des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration visées par les dispositions précitées de l’article 150 VB du code général des impôts” (CAA Douai 2 octobre 2012, n° 11DA01143).
Pour information, l’article 41 duovicies H annexe III au CGI admet en déduction du prix de vente, les “honoraires versés à un architecte à raison de travaux permettant d’obtenir un accord préalable à un permis de construire”.
- Travaux et paiement effectif.
CAA Lyon 29 janvier 2019, n°17LY02411.
Les travaux pris en compte au titre de la plus-value doivent être supportés par le cédant. Le contribuable doit apporter la preuve du paiement effectif des travaux.
L’administration s’est notamment fondée sur la circonstance que ces dépenses n’ont pas été supportées par la SCI propriétaire de l’immeuble, mais par la SARL » Restaurant le Bougnat « , contribuable distinct, propriétaire du fonds de commerce exploité dans ces murs, et à laquelle les factures sont adressées. Pour contester ce motif de rectification, M. D… soutient qu’en s’acquittant des acomptes de travaux en lieu et place de la SCI ECP, la SARL » Restaurant le Bougnat » a entendu faire l’avance de ces fonds à la SCI, avant d’en être, ensuite, remboursée par cette dernière. S’il a produit des relevés de comptes bancaires retraçant un virement en date du 20 janvier 2012 d’une somme de 100 000 euros de la SCI ECP à la SARL » Restaurant le Bougnat « , ce flux de trésorerie entre les deux sociétés, postérieurement à la cession et qui porte sur un montant sans rapport avec celui des travaux réglés par la SARL, ne saurait constituer, à soi-seul, la preuve du remboursement allégué. Si M. D… se prévaut d’un accord antérieur à la cession, portant sur l’avance des travaux par la SARL » Restaurant le Bougnat » et leur remboursement ultérieur par la SCI ECP, il n’apporte, en tout état de cause, aucun élément en ce sens en appel, la seule identité d’associés et de gérants des deux sociétés ne permettant pas de présumer l’existence d’un tel accord et M. D… n’apportant aucune explication quant au choix de faire supporter dans un premier temps les travaux par la SARL » Restaurant le Bougnat » et de les faire rembourser par la SCI ECP ensuite. Dès lors qu’il n’est pas établi que la SCI ECP aurait effectivement supporté la charge des dépenses de travaux en litige, c’est à bon droit que l’administration a refusé de les admettre en majoration du prix d’acquisition de l’immeuble litigieux.
Sur l’absence de preuve du paiement effectif : CAA Marseille 6 octobre 2022, n°20MA03029.
“Toutefois, d’une part, comme l’ont à juste titre, constaté les premiers juges, les montants figurant sur ces documents ne correspondent, ni individuellement ni pris dans leur ensemble, aux montants figurant sur les factures. D’autre part, et surtout, le requérant ne justifie, notamment ni par les tableaux d’amortissement des prêts immobiliers consentis par l’UCB à la SCI Chrisphimar, ni par la notice de déblocage des fonds émanant de la banque UCB, que les paiements en cause auraient directement été effectués par ladite banque. Si cette notice prévoit la possibilité de versement des fonds à des tiers, elle en subordonne l’exécution à l’établissement, par l’emprunteur, d’une » demande de versement de fonds » qui n’a été produit ni devant le tribunal, ni devant la cour. Les pièces produites ne sont pas de nature à justifier que la SCI Chrisphimar aurait effectivement supporté, au regard des dispositions précitées du II de l’article 150 VB du code général des impôts, les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration. L’administration fiscale a donc, à juste titre, refusé de prendre en compte ces dépenses pour le calcul de la plus-value de cession des lots de propriété immobilière vendus par la SCI Chrisphimar. Enfin et au demeurant, M. E… n’établit pas que les factures produites aient été effectivement payées”.