Le prix d’acquisition peut être majoré des frais liés à l’acquisition et du coût des travaux
Frais liés à l’acquisition
Les frais afférents à l’acquisition à titre onéreux qui viennent en majoration du prix d’acquisition s’entendent exclusivement :
– des frais et coûts du contrat tels qu’ils sont prévus à l’article 1699 du code civil. Ils comprennent notamment les honoraires du notaire ou du rédacteur de l’acte, les commissions versées aux intermédiaires dues par l’acquéreur en vertu du mandat (qui ne sont pas constitutives de charges en capital au sens du deuxième alinéa du I de l’article 683 du CGI ;
– des droits d’enregistrement ou de la TVA supportés effectivement par le contribuable. La TVA ne peut être prise en compte que dans la mesure où elle a été effectivement supportée par le contribuable.
Ces frais doivent être effectivement supportés et justifiés.
Ils peuvent être retenus pour un montant forfaitaire de 7,5% du prix d’acquisition.
Précision en cas de construction sur un terrain : Le prix d’acquisition s’entend du prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte. Dans l’hypothèse de la cession d’un bien construit par le cédant sur un terrain acquis précédemment, le forfait de 7,5 % n’a pour assiette que le prix d’acquisition du terrain, seul celui-ci ayant fait l’objet d’une acquisition à titre onéreux susceptible d’avoir engendré les frais d’acquisition admis en majoration du prix d’achat et couverts par le forfait.
Précision en cas d’acquisition en TVA : Lorsque le redevable légal de la TVA est le vendeur, la taxe constitue un élément du prix d’acquisition et le forfait de 7,5 % s’applique sur le prix taxe incluse. La même solution doit être retenue lorsque la taxe est mise par le contrat à la charge de l’acquéreur.
En cas d’acquisition à titre gratuit, les frais qui viennent en majoration du prix d’acquisition sont retenus pour leur montant réel sur justification. Ils doivent avoir été effectivement supportés par le cédant et s’entendent exclusivement :
– des frais d’acte et de déclaration (y compris honoraires du notaire) afférents à ce bien ou droit ainsi que, le cas échéant, des frais de timbre et de publicité foncière ;
– des droits de mutation payés afférents à ce bien ou droit. En cas de mutation par décès, les droits de mutation à titre gratuit afférents à ce bien se trouvent généralement inclus dans les frais globaux ayant grevé l’ensemble de l’actif successoral. A cet égard, le 1° du I de l’article 41 duovicies I de l’annexe III au CGI prévoit que les droits de mutation sont pris en compte à proportion de la fraction de leur valeur représentative des biens ou droits.
Coût des travaux
Les travaux peuvent être retenus pour un montant réel ou un montant forfaitaire de 15%.
Montant réel
Les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure viennent en majoration du prix d’acquisition lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.
S’agissant des dépenses de démolition, elles peuvent être retenues dès lors qu’il s’agit de dépenses de démolition d’une construction vétuste engagées afin de faciliter la vente de l’immeuble en tant que terrain à bâtir.
Les intérêts des emprunts contractés pour la réalisation des travaux ne peuvent pas être prise en compte.
Montant forfaitaire de 15%
Le forfait de 15% est une simple faculté pour les contribuables propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans. Dès lors que la condition afférente à la durée de détention est remplie, le cédant peut bénéficier du forfait de 15% sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs. Enfin, il n’y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l’assiette de l’impôt sur le revenu.
Le Tribunal administratif a jugé que « l’absence de justificatif travaux ne fait pas obstacle à l’application de ce taux forfaitaire de 15% mais l’affirmation du requérant de n’avoir réalisé aucun travaux suffit, quant à elle, à ne pas appliquer au prix d’acquisition un forfait de 15% prévu par les dispositions du 4° du II de l’article 150 VB du code général des impôts« . Le requérant n’est donc pas fondé à demander l’application d’une majoration du prix d’acquisition du bien de 15% pour des dépenses de travaux qu’il déclare lui-même ne pas avoir engagées (TA Pau, 15 avril 2024, n°2201290).