Actualité PV immobilière - Juliette Molinier

Majoration du prix d’acquisition pour travaux

CAA Nancy 20 mars 2025, n° 22NC03105

Il résulte des dispositions précitées du II de l’article 150 VB du code général des impôts que le prix d’acquisition d’un immeuble ne peut être majoré que par des dépenses que le vendeur a exposées, ce qui implique nécessairement qu’il en ait supporté le coût.

Par conséquent, il appartient au contribuable de justifier qu’il a personnellement et effectivement supporté les dépenses des travaux qu’il estime être déductibles de la plus-value imposable.

Des photographies des travaux de l’immeuble, les diagnostics techniques du bien au moment de son acquisition et lors de sa cession ainsi que l’acte d’acquisition qui fait mention d’une maison à usage d’habitation composée de trois logements alors que les modifications apportées qui ont permis la réalisation d’un quatrième logement sous les combles, ne sont pas de nature à justifier que le contribuable a effectivement supporté les coûts afférents aux travaux correspondant aux vingt-trois factures fournies.

La Cour administrative d’appel de Bordeaux a également jugé que ne justifie pas du paiement des dépenses relatives aux travaux dont il demande la prise en compte dans le cadre du calcul de la plus-value immobilière, le contribuable qui produit une facture de l’entreprise de maçonnerie T. du 19 décembre 2015 d’un montant de 27 006 euros, une attestation du gérant de l’entreprise indiquant que le paiement de la somme de 27 006 euros a été effectué par M. B…, des extraits de la comptabilité de l’entreprise et trois factures de l’entreprise, respectivement datées des 19 décembre 2017, 20 décembre 2019 et 30 septembre 2020 pour des montants de 7 800 euros, 5 000 euros et 2 600 euros. En effet, ces pièces, tout comme les extraits de compte de l’entreprise T., ne permettent pas d’établir que les travaux réalisés se rapportaient au bien immobilier cédé. Le contribuable ne pouvait donc pas soutenir que le prix d’acquisition de son bien devait être majoré des coûts de travaux de gros œuvre réalisés par l’entreprise T. (CAA Bordeaux 6 mars 2025, 23BX00184).

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Plus-value immobilière et exonération en faveur de la résidence principale

CAA Paris 27 mars 2025, n°23PA03755

Un contribuable a acquis le 1^er juin 2018 un immeuble qu’il a cédé le 9 septembre 2019 en bénéficiant d’une exonération de plus-value sur le fondement de la résidence principale.

Les éléments fournis par le contribuable pour justifier d’une occupation de l’immeuble à usage de résidence principale ont été écartés par le juge aux motifs suivants :

Le contribuable n’a pas mentionné l’adresse de l’appartement en litige, qu’il a acquis le 1er juin 2018 puis revendu le 9 septembre 2019, comme étant l’adresse de son domicile sur les déclarations souscrites au titre de l’impôt sur le revenu au cours de cette période,
Aucune taxe d’habitation n’a été établie à cette adresse au titre de la même période.
La facture d’énergie produite par M. A… ne permet pas d’établir qu’il aurait résidé à titre principal à Paris, mais seulement que le logement a été occupé, dès lors que la consommation d’énergie facturée est insuffisante par rapport à celle que l’on serait en droit d’attendre d’un logement occupé à titre de résidence principale
S’agissant de l’attestation d’assurance d’habitation selon laquelle l’appartement en litige constitue sa résidence principale, qu’il l’occupe plus de huit mois par an et qu’il y est installé depuis plus de six mois, il résulte de l’instruction que cette attestation a été établie avant l’acquisition de l’immeuble et sur la foi des seules déclarations de l’intéressé.
Le contribuable effectuait de nombreux déplacements dans l’Aveyron où il était propriétaire d’une maison qu’il rénovait.
La circonstance que les relevés de cinq des quatorze comptes bancaires détenus par M. A… soient adressés au 29 rue de la Chapelle à Paris ne suffit pas à établir que l’appartement parisien constituerait sa résidence principale dès lors qu’il résulte de l’instruction que ces cinq comptes bancaires sont administrés par une agence située à Bozouls et que les autres comptes bancaires sont administrés par des agences situées soit à Colombes (Hauts-de-Seine), commune où il a occupé une maison à titre de résidence principale jusqu’au 23 mars 2018, soit à Bozouls.
S’il résulte de l’instruction que, par un courrier du 19 avril 2019 envoyé à l’adresse parisienne, la Mutuelle Sociale Agricole a informé M. A… que sa pension de retraite serait servie à compter du 1er mars 2019, le ministre établit cependant que les organismes de retraite complémentaire, IRCANTEC, ALPROARRCO et ALPROAGIRC, ont déclaré à l’administration fiscale avoir versé, en 2018 et 2019, diverses sommes à l’adresse aveyronnaise de l’intéressé.
Enfin, si M. A… indique que la maison située à Bozouls était inhabitable en raison de l’importance des travaux qui y ont été réalisés entre juin 2018 et juin 2019, les photos produites par l’intéressé ne sont toutefois pas datées, ni d’ailleurs assorties d’un plan de cette maison, de sorte qu’elles ne permettent pas d’apprécier, à elles seules, si des travaux étaient effectivement en cours entre juin 2018 et juin 2019 ou, à tout le moins, s’ils rendaient la maison totalement inhabitable,
Son adresse aveyronnaise était l’adresse à laquelle toute correspondance lui était envoyée,
Il n’est pas contesté que son activité de gîtes à Bozouls, qui implique une présence sur place, a débuté au début de l’année 2019.

Le contribuable ne pouvait donc pas bénéficier de l’exonération en faveur de la résidence principale.

CE 14 mars 2025, n°474943.

M. et Mme C… ont cédé, le 26 juin 2015, une maison d’habitation qu’ils avaient fait construire sur un terrain nu acquis le 6 janvier 2014 et occupé à usage de résidence principale à compter du 1er novembre 2014, le couple ayant libéré les lieux le 29 avril 2015. A l’issue d’un contrôle sur pièces, l’administration fiscale a remis en cause l’exonération d’imposition de la plus-value immobilière réalisée au titre de cette cession sur le fondement de la résidence principale.

Le Conseil d’Etat casse la décision des juges du fond qui se sont fondés sur la circonstance que les requérants n’auraient pas eu l’intention de faire de l’immeuble qu’ils ont cédé leur habitation principale alors qu’il leur revenait seulement d’apprécier les conditions dans lesquelles ils avaient occupé effectivement ce bien.

Il est rappelé que la loi n’impose pas de délai d’occupation. L’administration précise dans sa doctrine que l’immeuble doit constituer la résidence effective du contribuable. Une utilisation temporaire d’un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d’une résidence principale susceptible de bénéficier de l’exonération.

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LF 2024 : modification apportée à la détermination du prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value immobilière

Les imprimés 2048 IMM et la notice ont été mis à jour le 18 mars 2025.

La loi de finances pour 2025 (loi n°2025-117 du 14 février 2025 de finances pour 2025) modifie le calcul de la plus-value pour les immeubles qui font l’objet d’une location meublée non professionnelle et pour lesquels des amortissements ont été déduits au titre de la détermination de l’impôt sur le revenu.

Désormais, les plus-values réalisées lors de la revente d’un bien immobilier, mis en location meublée non professionnelle (LMNP), sont déterminées en réintégrant l’amortissement comptable déduit des recettes locatives imposables, dans le calcul de la plus-value de cession.

Ce dispositif s’applique à tous les immeubles pour lesquels un amortissement aura été pratiqué à l’exclusion ;

Des immeubles situés dans des résidences universitaires (art. L 631-12 du CCH),
Des résidences services « seniors » (Art. L 631-13 du CCH),
Etablissements sociaux et médico-sociaux (art. L 312-1 du Code de l’action sociale et des familles),
Maisons de retraite médicalisées (art. L 6143-5 du Code de la santé publique).

Cette modification n’a pas de conséquence sur l’abattement pour durée de détention : la plus-value est toujours exonérée d’impôt au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

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Plus-value – Expropriation et exonération sous condition de remploi.

CAA Toulouse 23 janvier 2025, n°23TL02038.

Le juge considère que le contribuable ne peut pas bénéficier de l’exonération prévue à l’article 150 U-II 4° du CGI applicable aux immeubles pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation, à condition qu’il soit procédé au remploi de l’intégralité de l’indemnité par l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou de plusieurs immeubles dans un délai de douze mois à compter de la date de perception de l’indemnité (…) dès lors que le remploi n’a pas été effectué dans le délai de 12 mois et ce, sans que le contribuable, puisse faire valoir un cas de force majeure.

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Résidence principale et délai pour vendre.

L’exonération en faveur de la résidence principale s’applique à l’immeuble qui constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession.

Le juge rappelle que « pour l’application de ces dispositions, un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du cédant au jour de la cession du seul fait que celui-ci a libéré les lieux avant ce jour, à condition que le délai pendant lequel l’immeuble est demeuré inoccupé puisse être regardé comme normal. Il en va ainsi lorsque le cédant a accompli les diligences nécessaires, compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques de l’immeuble et du contexte économique et réglementaire local, pour mener à bien cette vente dans les meilleurs délais à compter de la date prévisible du transfert de sa résidence habituelle dans un autre lieu » (CAA Marseille 18 décembre 2024, n°23MA01520).

Tel n’est pas le cas lorsque l’immeuble ;

est cédé le 20 janvier 2017 alors que les contribuables n’y étaient plus domicilié depuis le 1er juillet 2014.
acquis le 7 juin 2002 au prix de 167 694 euros, est mis en vente auprès de deux agences immobilières aux prix respectifs de 880 000 euros et 850 000 euros pour finalement être cédé le 20 janvier 2017 au prix de 490 000 euros, dès lors que le cédant ne démontre pas que le prix de mise en vente en 2014 aurait eu un quelconque lien avec le prix du marché immobilier local, qu’il ne justifie pas plus que le marché immobilier aixois aurait été extrêmement fluctuant au cours des années précitées et qu’il n’établit pas que les problèmes d’humidité ayant retardé les visites pendant plus de trois mois dont il se prévaut justifieraient le délai de vente.

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Cession d’un logement en France par un non-résident

L’exonération prévue à l’article 150 U-II, 2° du Code général des impôts en faveur d’un cédant non résident est réservé au cédant personne physique. Elle ne s’applique pas à la cession réalisée par une société de personnes non résidente, même transparente, quand bien même les associés rempliraient les conditions prévues par le texte (CAA Toulouse 11 novembre 2024, n°23TL00561).

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Plus-value et partage

Les partages qui portent sur des biens meubles ou immeubles dépendant d’une succession et qui interviennent uniquement entre les membres originaires de l’indivision, leur conjoint, des ascendants, des descendants ou des ayants droit à titre universel de l’un ou de plusieurs d’entre eux ne génèrent pas de plus-value taxable. Il en est de même des partages portant sur des biens indivis issus d’une donation-partage et des partages portant sur des biens indivis acquis par des partenaires ayant conclu un pacte civil de solidarité ou par des époux, avant ou pendant le pacte ou le mariage. Ces partages ne sont pas considérés comme translatifs de propriété dans la mesure des soultes ou plus-values.

Dans cette affaire, un contribuable cède au partenaire pacsé de sa sœur le quart indivis d’un immeuble, sa sœur détenant également un quart. Il estime qu’il s’agit d’un partage successoral exonéré. Or, le juge considère d’une part que l’origine successorale n’est pas établie et, d’autre part, que le partage n’est pas réalisé au profit du conjoint d’un membre originaire mais au profit d’un partenaire pacsé. L’opération réalisée ne peut donc pas bénéficier d’une exonération d’imposition (CAA Marseille 17 octobre 2024, n°22MA02964).